Іпотечні та валютні кредити

Кредит брали в доларах чи євро, коли курс був удвічі-втричі нижчим, а сьогодні борг у гривневому еквіваленті виглядає непосильним. Надійшла вимога про дострокове повернення всієї суми, у Державному реєстрі речових прав з’явився запис про заборону відчуження, а мати справу доводиться вже не з банком, а з факторинговою компанією, яка викупила ваш борг. Дехто дізнається про перехід права власності на власну квартиру постфактум — із витягу з реєстру. Ми беремо такі справи на будь-якій стадії: до подання позову, під час судового розгляду, у виконавчому провадженні й навіть після того, як іпотекодержатель уже переоформив житло на себе.

Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втратив чинність 21 квітня 2021 року, проте Законом № 1381-IX його дію було відновлено ще на п’ять місяців — з 23 квітня до 23 вересня 2021 року. Тому посилатися на нього сьогодні можна лише щодо дій, учинених у ці періоди. Натомість працює інший механізм — пункт 5-2 розділу VI «Прикінцеві положення» Закону України «Про іпотеку», доданий у березні 2022 року Законом № 2120-IX. Щодо нерухомості, яка належить фізичним особам і перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, на період воєнного стану та тридцять днів після його припинення зупинено дію статті 37 (набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки), статті 38 (продаж предмета іпотеки іпотекодержателем), статті 40 (виселення мешканців за наявності судового рішення про звернення стягнення) і статей 41, 47 (реалізація на електронних торгах). Ключовий нюанс, про який банки не попереджають: цей захист не поширюється на договори, укладені після набрання чинності Законом № 2120-IX, а також на договори, до яких після цієї дати за погодженням сторін вносилися зміни щодо продовження строків виконання зобов’язань та/або зменшення розміру процентів чи штрафних санкцій. Підписавши «вигідну» додаткову угоду без юридичного аналізу, позичальник може власноруч вивести своє житло з-під мораторію.

Чим ми допоможемо

• Проаналізуємо кредитний та іпотечний договори, додаткові угоди, графік платежів і банківський розрахунок заборгованості — окремо перевіримо, чи не підпадає ваш договір під виняток із мораторію за пунктом 5-2 Прикінцевих положень Закону «Про іпотеку».
• Оскаржимо державну реєстрацію права власності банку, фактора чи нового набувача на предмет іпотеки, проведену в позасудовому порядку, — зокрема з підстав недотримання процедури письмової вимоги про усунення порушення за статтею 35 Закону «Про іпотеку».
• Побудуємо захист у справі про звернення стягнення на предмет іпотеки: перевіримо повноваження підписантів і дійсність відступлення права вимоги, склад і розмір заявлених сум, заявимо про застосування позовної давності.
• Домагатимемося виключення з розрахунку неустойки, пені та штрафів, нарахованих у період воєнного стану, і їх списання кредитодавцем — на підставі Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України. Для військовослужбовців, резервістів і військовозобов’язаних додатково застосовуємо частину 15 статті 14 Закону України «Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей»: військовослужбовцям — з початку і до закінчення особливого періоду, резервістам і військовозобов’язаним — з моменту призову під час мобілізації і до закінчення особливого періоду проценти за користування кредитом, штрафні санкції та пеня не нараховуються. Ця норма не поширюється на кредити, отримані на придбання житла чи автомобіля (а також фотоелектричних модулів і вітрових електроустановок), тому окремо перевіряємо цільове призначення вашого кредиту: споживчий кредит під заставу нерухомості та кредит на придбання житла — не одне й те саме. Домагаємося перерахунку і повернення сум, нарахованих усупереч цій нормі.
• Заперечуватимемо виселення: доводитимемо, що примусове виселення можливе лише за рішенням суду, а за статтею 109 Житлового кодексу — з наданням іншого постійного житла, якщо квартиру придбано не за рахунок того самого кредиту, забезпеченого цією іпотекою.
• Оскаржимо виконавчий напис нотаріуса і домагатимемося визнання його таким, що не підлягає виконанню, коли розмір боргу є спірним або подані нотаріусу документи не підтверджують безспірність вимоги.
• Супроводимо виконавче провадження у державного виконавця чи приватного виконавця: оскаржимо арешт і опис майна, звіт про оцінку, дії щодо призначення електронних торгів, ініціюємо відстрочення або розстрочення виконання рішення.
• Проведемо переговори з банком, факторинговою чи колекторською компанією про реструктуризацію, конвертацію зобов’язання в гривню або викуп боргу — з письмовою фіксацією умов і попередньою оцінкою наслідків для мораторію.
• Зафіксуємо досягнутий результат документально: зняття обтяження та запису про іпотеку в реєстрі, виправлення відомостей у бюро кредитних історій, звірка даних у Кредитному реєстрі Національного банку України.

Кому це підходить

• Позичальникам за іпотечними кредитами в доларах США, євро чи швейцарських франках, оформленими ще до заборони споживчого кредитування в іноземній валюті в Україні.
• Власникам єдиного житла, які отримали від банку або фактора вимогу про дострокове повернення кредиту чи позов про звернення стягнення.
• Майновим поручителям — тим, хто передав в іпотеку власну квартиру або будинок за чужим зобов’язанням.
• Родинам, чиє іпотечне житло в Харкові чи області пошкоджене або зруйноване внаслідок обстрілів, тоді як запис про іпотеку залишається в реєстрі.
• Внутрішньо переміщеним особам, чия іпотечна нерухомість лишилася на тимчасово окупованій території або в зоні бойових дій.
• Боржникам, щодо яких іпотекодержатель уже реалізував позасудове застереження і зареєстрував право власності на себе.
• Тим, кому пропонують підписати додаткову угоду, договір реструктуризації або мирову угоду і хто хоче зрозуміти справжню ціну такого підпису.
• Військовослужбовцям, членам їхніх сімей та спадкоємцям, які отримали нерухомість разом із валютним іпотечним боргом.

Як ми працюємо

1. Розбір документів і хронології — вивчаємо кредитний та іпотечний договори в редакції на дату укладення, усі додаткові угоди, договори відступлення права вимоги, вимоги банку, поштові відправлення, судові рішення та постанови виконавця.
2. Перевірка реєстрів — Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, Єдиний державний реєстр судових рішень, Єдиний реєстр боржників і матеріали виконавчого провадження. Так ми бачимо справжню стадію стягнення, а не ту, про яку вам розповів кредитор.
3. Правова позиція і сценарії — визначаємо, чи діє щодо вашого договору мораторій воєнного часу, які підстави для оскарження є найсильнішими, чим ризикує кожен сценарій: судовий спір, переговори про реструктуризацію або процедура неплатоспроможності фізичної особи.
4. Невідкладні дії — подання заперечень і зустрічних позовів, заяви про забезпечення позову та заборону реєстраційних дій, скарги на дії виконавця, клопотання про зупинення виконавчого провадження, поки триває спір.
5. Судовий супровід — представництво у місцевому суді, апеляційному та касаційному провадженні, підготовка розрахунків, залучення оцінювача чи експерта, коли розмір вимог або вартість майна викликають сумнів.
6. Закріплення результату — виконання ухваленого рішення, зняття обтяжень і припинення іпотеки в реєстрі, коригування кредитної історії, письмове закриття питання з кредитором.

Часті питання

Чи діє зараз мораторій на стягнення житла за валютними кредитами?

Старий мораторій за Законом № 1304-VII втратив чинність 21 квітня 2021 року, а відновлена Законом № 1381-IX його дія закінчилася 23 вересня 2021 року. Проте на час воєнного стану і тридцять днів після його припинення діє окреме обмеження за пунктом 5-2 Прикінцевих положень Закону «Про іпотеку»: щодо житла фізичних осіб, переданого в іпотеку за споживчими кредитами, зупинено позасудове набуття банком права власності, продаж предмета іпотеки іпотекодержателем, виселення за судовим рішенням і реалізацію майна на електронних торгах. Це обмеження не поширюється на договори, укладені після набрання чинності Законом № 2120-IX у березні 2022 року, і на договори, змінені після цієї дати за домовленістю сторін у частині строків виконання зобов’язань чи розміру процентів і штрафних санкцій.

Банк уже переоформив квартиру на себе. Це ще можна оскаржити?

Так, реєстраційна дія не є остаточною. У судовому порядку оспорюють саме рішення державного реєстратора та подальші правочини щодо житла. Найчастіші підстави — недотримання порядку надіслання письмової вимоги про усунення порушення, хибний розрахунок заборгованості, вади договірного застереження, дії, вчинені всупереч чинним на той момент обмеженням. Перспективу оцінюємо після вивчення реєстраційної справи, тому важливо не зволікати: строки на оскарження обмежені.

Чи можуть мене виселити з єдиного житла під час війни?

Примусове виселення допускається лише за рішенням суду. До того ж на період воєнного стану щодо житла фізичних осіб в іпотеці за споживчими кредитами зупинено застосування статті 40 Закону «Про іпотеку» в частині виселення мешканців за наявності судового рішення про звернення стягнення. Окремо працює стаття 109 Житлового кодексу: якщо житло придбано не за рахунок кредиту, забезпеченого цією ж іпотекою, виселення пов’язане з наданням іншого постійного житлового приміщення. Ці аргументи ми заявляємо в суді, і кожен з них потребує документального підтвердження.

Іпотечний будинок зруйновано обстрілом. Що відбувається з іпотекою і боргом?

Стаття 17 Закону «Про іпотеку» передбачає, що іпотека припиняється у разі знищення переданої в іпотеку будівлі, якщо іпотекодавець її не відновив. Водночас, коли в іпотеці була ще й земельна ділянка, її обтяження зберігається, а саме грошове зобов’язання за кредитом знищення житла не скасовує. Тому ми паралельно працюємо за двома напрямами: припинення іпотеки та внесення змін до реєстру — і врегулювання суми боргу, зокрема з урахуванням страхування предмета іпотеки та фіксації пошкоджень для державної компенсації.

Я внутрішньо переміщена особа, квартира лишилася на непідконтрольній території. Що робити з кредитом?

Насамперед фіксуємо статус: довідка про взяття на облік внутрішньо переміщеної особи, документи про неможливість доступу до майна, підтвердження місця фактичного проживання. Ці обставини впливають і на оцінку судом того, чи є у вас реальне «інше житло», і на позицію в переговорах із кредитором. Якщо справа підсудна суду, який не може здійснювати правосуддя, вирішуємо питання зміни територіальної підсудності в передбаченому законом порядку.

Банк пропонує реструктуризацію. Підписувати?

Не раніше, ніж документ прочитає адвокат. Крім очевидних умов — нового курсу перерахунку, строку та ставки — угода може містити визнання боргу в повному обсязі, відмову від заперечень, нове застереження про позасудове звернення стягнення. І окремо: зміни щодо продовження строків або зменшення процентів чи штрафних санкцій, внесені за погодженням сторін, виводять договір з-під дії мораторію воєнного часу. Ми оцінюємо наслідки до підпису, а не після.

Чи допоможе процедура неплатоспроможності фізичної особи?

Кодекс України з процедур банкрутства дозволяє фізичній особі відкрити провадження і пройти процедуру реструктуризації боргів або погашення боргів. Але спеціальні умови для валютної іпотеки єдиного житла, передбачені Прикінцевими та перехідними положеннями Кодексу, були розраховані на п’ятирічний строк з дня введення Кодексу в дію, і цей строк уже минув. Тому банкрутство сьогодні оцінюємо як один зі сценаріїв поряд з іншими, а не як універсальне рішення: оцінюємо наслідки для житла, поручителів і майна подружжя заздалегідь.

Валютна іпотека майже ніколи не є одним процесом: реєстратор, суд, виконавець і колектор часто діють паралельно, а строки на заперечення та оскарження короткі. Чим раніше ви побачите повну картину — справжній розмір вимог, стадію стягнення, чинні обмеження та вразливі місця в позиції кредитора, — тим більше інструментів залишається у вашому розпорядженні. Адвокатське бюро «Керімов і партнери» у Харкові веде справи про звернення стягнення на предмет іпотеки, виселення з іпотечного житла, оскарження позасудового переоформлення нерухомості та реструктуризацію валютних кредитів. Працюємо з клієнтами з Харкова, Харківської області та по всій Україні, зокрема дистанційно.