Ипотечные и валютные кредиты

Кредит брали в долларах или евро, когда курс был в два-три раза ниже, а сегодня долг в гривневом эквиваленте выглядит непосильным. Поступило требование о досрочном возврате всей суммы, в Государственном реестре вещных прав появилась запись о запрете отчуждения, а иметь дело приходится уже не с банком, а с выкупившей ваш долг факторинговой компанией. Некоторые узнают о переходе права собственности на собственную квартиру постфактум — из выписки из реестра. Мы берём такие дела на любой стадии: до подачи иска, во время судебного разбирательства, в исполнительном производстве и даже после того, как ипотекодержатель уже переоформил жилье на себя.

Закон Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» утратил силу 21 апреля 2021 года, однако Законом № 1381-IX его действие было возобновлено ещё на пять месяцев — с 23 апреля до 23 сентября 2021 года. Поэтому ссылаться на него сегодня можно лишь в отношении действий, совершённых в эти периоды. Вместо этого работает другой механизм — пункт 5-2 раздела VI «Заключительные положения» Закона Украины «Об ипотеке», добавленный в марте 2022 года Законом № 2120-IX. В отношении недвижимости, которая принадлежит физическим лицам и находится в ипотеке по потребительским кредитам, на период военного положения и тридцать дней после его прекращения приостановлено действие статьи 37 (приобретение ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки), статьи 38 (продажа предмета ипотеки ипотекодержателем), статьи 40 (выселение жильцов при наличии судебного решения об обращении взыскания) и статей 41, 47 (реализация на электронных торгах). Ключевой нюанс, о котором банки не предупреждают: эта защита не распространяется на договоры, заключённые после вступления в силу Закона № 2120-IX, а также на договоры, в которые после этой даты по согласованию сторон вносились изменения о продлении сроков исполнения обязательств и/или уменьшении размера процентов или штрафных санкций. Подписав «выгодное» дополнительное соглашение без юридического анализа, заёмщик может собственноручно вывести своё жильё из-под моратория.

Чем мы поможем

• Проанализируем кредитный и ипотечный договоры, дополнительные соглашения, график платежей и банковский расчет задолженности — отдельно проверим, не подпадает ли ваш договор под исключение из моратория по пункту 5-2 Заключительных положений Закона «Об ипотеке».
• Обжалуем государственную регистрацию права собственности банка, фактора или нового приобретателя на предмет ипотеки, проведенную во внесудебном порядке, — в частности, по основаниям несоблюдения процедуры письменного требования об устранении нарушения по статье 35 Закона «Об ипотеке».
• Построим защиту по делу об обращении взыскания на предмет ипотеки: проверим полномочия подписантов и действительность уступки права требования, состав и размер заявленных сумм, заявим о применении исковой давности.
• Будем добиваться исключения из расчета неустойки, пени и штрафов, начисленных в период военного положения, и их списание кредитодателем – на основании Заключительных и переходных положений Гражданского кодекса Украины. Для военнослужащих, резервистов и военнообязанных дополнительно применяем часть 15 статьи 14 Закона Украины «О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей»: военнослужащим — с начала и до окончания особого периода, резервистам и военнообязанным — с момента призыва во время мобилизации и до окончания особого периода проценты. Эта норма не распространяется на кредиты, полученные на приобретение жилья или автомобиля (а также фотоэлектрических модулей и ветровых электроустановок), поэтому отдельно проверяем целевое назначение вашего кредита: потребительский кредит под залог недвижимости и кредит на приобретение жилья – не одно и то же. Добиваемся перерасчета и возврата сумм, начисленных вопреки данной норме.
• Будем отрицать выселение: доказывать, что принудительное выселение возможно только по решению суда, а по статье 109 Жилищного кодекса — с предоставлением другого постоянного жилья, если квартира приобретена не за счет того же кредита, обеспеченного этой ипотекой.
• Обжалуем исполнительную надпись нотариуса и будем добиваться признания его не подлежащим исполнению, когда размер долга является спорным или поданные нотариусу документы не подтверждают бесспорность требования.
• Сопровождаем исполнительное производство у государственного исполнителя или частного исполнителя: обжалуем арест и описание имущества, отчет об оценке, действиях по назначению электронных торгов, инициируем отсрочку или рассрочку выполнения решения.
• Проведем переговоры с банком, факторинговой или коллекторской компанией о реструктуризации, конвертации обязательства в гривну или выкупе долга — с письменной фиксацией условий и предварительной оценкой последствий для моратория.
• Зафиксируем достигнутый результат документально: снятие обременения и записи об ипотеке в реестре, исправление сведений в бюро кредитных историй, сверка данных в Кредитном реестре Национального банка.

Кому это подходит

• Заемщикам по ипотечным кредитам в долларах США, евро или швейцарских франках, оформленным еще до запрета потребительского кредитования в иностранной валюте в Украине.
• Владельцам единого жилья, получившим от банка или фактора требование о досрочном возврате кредита или иске об обращении взыскания.
• Имущественным поручителям – тем, кто передал в ипотеку собственную квартиру или дом по чужому обязательству.
• Семьям, чье ипотечное жилье в Харькове или области повреждено или разрушено в результате обстрелов, в то время как запись об ипотеке остается в реестре.
• Внутренне перемещённым лицам, чья ипотечная недвижимость осталась на временно оккупированной территории или в зоне боевых действий.
• Должникам, в отношении которых ипотекодержатель уже реализовал внесудебную оговорку и зарегистрировал право собственности на себя.
• Тем, кому предлагают подписать допсоглашение, договор реструктуризации или мировое соглашение и кто хочет понять истинную цену такой подписи.
• Военнослужащим, членам их семей и наследникам, получившим недвижимость вместе с валютным ипотечным долгом.

Как мы работаем

1. Разбор документов и хронологии – изучаем кредитный и ипотечный договоры в редакции на дату заключения, все дополнительные соглашения, договоры уступки права требования, требования банка, почтовые отправления, судебные решения и постановления исполнителя.
2. Проверка реестров — Государственный реестр прав на недвижимое имущество, Единый государственный реестр судебных решений, Единый реестр должников и материалы исполнительного производства. Так мы видим настоящую стадию взыскания, а не ту, о которой рассказал кредитор.
3. Правовая позиция и сценарии — определяем, действует ли в отношении вашего договора мораторий военного времени, какие основания для обжалования сильнее, чем рискует каждый сценарий: судебный спор, переговоры о реструктуризации или процедура неплатежеспособности физического лица.
4. Неотложные действия — подача возражений и встречных исков, заявления об обеспечении иска и запрете регистрационных действий, жалобы на действия исполнителя, ходатайство об остановке исполнительного производства, пока идет спор.
5. Судебное сопровождение — представительство в местном суде, апелляционном и кассационном производстве, подготовка расчетов, привлечение оценщика или эксперта, когда размер требований или стоимость имущества вызывают сомнение.
6. Закрепление результата - выполнение принятого решения, снятие обременений и прекращение ипотеки в реестре, корректировка кредитной истории, письменное закрытие вопроса с кредитором.

Часто задаваемые вопросы

Действует ли сейчас мораторий на взимание жилья по валютным кредитам?

Старый мораторий по Закону № 1304-VII утратил силу 21 апреля 2021 года, а возобновившееся Законом № 1381-IX его действие закончилось 23 сентября 2021 года. Однако на время военного положения и тридцать дней после его прекращения действует отдельное ограничение по пункту 5-2 Заключительных положений Закона «Об ипотеке»: в отношении жилья физических лиц, переданного в ипотеку по потребительским кредитам, остановлено внесудебное приобретение банком права собственности, продажа предмета ипотеки ипотека электронные торги. Это ограничение не распространяется на договоры, заключенные после вступления в силу Закона № 2120-IX в марте 2022 года, и на договоры, измененные после этой даты по договоренности сторон в части сроков исполнения обязательств или размера процентов и штрафных санкций.

Банк уже переоформил квартиру на себя. Это еще можно обжаловать?

Да, регистрационное действие не является окончательным. В судебном порядке оспаривают именно решение государственного регистратора и последующие сделки по жилью. Частые основания — несоблюдение порядка направления письменного требования об устранении нарушения, ошибочный расчет задолженности, недостатки договорной оговорки, действия, совершенные вопреки действующим на тот момент ограничениям. Перспективу оцениваем после изучения регистрационного дела, поэтому важно не тянуть: сроки на обжалование ограничены.

Могут ли меня выселить из единственного жилья во время войны?

Принудительное выселение допускается только по решению суда. К тому же, на период военного положения относительно жилья физических лиц в ипотеке по потребительским кредитам остановлено применение статьи 40 Закона «Об ипотеке» в части выселения жильцов при наличии судебного решения об обращении взыскания. Отдельно работает статья 109 Жилищного кодекса: если жилье приобретено не за счет кредита, обеспеченного этой же ипотекой, выдворение связано с предоставлением другого постоянного жилого помещения. Эти аргументы мы заявляем в суде, и каждый из них нуждается в документальном подтверждении.

Ипотечный дом разрушен обстрелом. Что происходит с ипотекой и долгом?

Статья 17 Закона «Об ипотеке» предусматривает, что ипотека прекращается в случае уничтожения переданного в ипотеку здания, если ипотекодатель его не восстановил. В то же время, когда в ипотеке был еще и земельный участок, его обременение сохраняется, а именно денежное обязательство по кредиту уничтожение жилья не отменяет. Поэтому мы параллельно работаем по двум направлениям: прекращение ипотеки и внесение изменений в реестр и урегулирование суммы долга, в частности с учетом страхования предмета ипотеки и фиксации повреждений для государственной компенсации.

Я внутренне перемещенный человек, квартира осталась на неподконтрольной территории. Что делать с кредитом?

Прежде фиксируем статус: справка о взятии на учет внутренне перемещенного лица, документы о невозможности доступа к имуществу, подтверждение места фактического проживания. Эти обстоятельства влияют и на оценку судом того, есть ли у вас реальное «другое жилье» и на позицию в переговорах с кредитором. Если дело подсудно суду, который не может осуществлять правосудие, решаем вопрос изменения территориальной подсудности в предусмотренном законом порядке.

Банк предлагает реструктуризацию. Подписывать?

Не раньше документа прочтет адвокат. Кроме очевидных условий — нового курса перерасчета, срока и ставки — соглашение может содержать признание долга в полном объеме, отказ от возражений, новую оговорку о внесудебном обращении взыскания. И отдельно: изменения о продлении сроков или уменьшении процентов или штрафных санкций, внесенные по согласованию сторон, выводят договор из-под действия моратория военного времени. Мы оцениваем последствия до подписи, а не после.

Поможет ли процедура неплатежеспособности физического лица?

Кодекс Украины по процедурам банкротства позволяет физическому лицу открыть производство и пройти процедуру реструктуризации долгов или погашения долгов. Но специальные условия для валютной ипотеки единого жилья, предусмотренные Конечными и переходными положениями Кодекса, были рассчитаны на пятилетний срок со дня введения Кодекса в действие, и этот срок уже истек. Поэтому банкротство сегодня оцениваем как один из сценариев наряду с другими, а не как универсальное решение: оцениваем последствия для жилья, поручителей и имущества супругов заранее.

Валютная ипотека почти никогда не является одним процессом: регистратор, суд, исполнитель и коллектор часто действуют параллельно, а сроки возражения и обжалования кратки. Чем раньше вы увидите полную картину – настоящий размер требований, стадию взыскания, действующие ограничения и уязвимые места в позиции кредитора – тем больше инструментов остается в вашем распоряжении. Адвокатское бюро «Керимов и партнеры» в Харькове ведет дела об обращении взыскания на предмет ипотеки, выселении из ипотечного жилья, обжаловании внесудебного переоформления недвижимости и реструктуризации валютных кредитов. Работаем с клиентами из Харькова, Харьковской области и по всей Украине, в том числе дистанционно.